viernes, 31 de julio de 2015
domingo, 12 de julio de 2015
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domingo, 13 de octubre de 2013
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS
Estas son obligaciones establecidas por
Ley, pero no debemos olvidar las obligaciones de los propietarios contenidas
en los Estatutos de la Comunidad.
La normativa establecida por las
administraciones públicas con la finalidad de regular sectores de su competencia
y que inciden directamente en la vida diaria de la comunidad de propietarios,
en el respeto de la convivencia de la comunidad y estableciendo medidas de
seguridad en los servicios prestados por esta.
Las comunidades de vecinos y
administradores de fincas en todas las cuestiones que puedan plantearse en
asuntos relacionados con la propiedad horizontal y la multipropiedad, pueden
acudir a los tribunales si fuese preciso para defender sus derechos ante las
administraciones públicas, juzgados y tribunales de Zaragoza y el resto de
España.
Las obligaciones más importantes de los
propietarios en las comunidades de vecinos son las siguientes:
Tienen la obligación de ejercer el cargo
de presidente de la comunidad de vecinos. Aunque el nombramiento de
presidente de la comunidad de vecinos es obligatorio y se realiza mediante
elección o, subsidiariamente, mediante elección o sorteo, el propietario
nombrado presidente de la comunidad de vecinos podrá solicitar su relevo al
juez.
Tienen la obligación de respetar
las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya
sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no
incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
También tienen la obligación
de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad
o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Los propietarios en las comunidades de
vecinos también tienen la obligación de consentir en su vivienda o local las
reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de
los daños y perjuicios ocasionados.
Los propietarios tienen la obligación de
contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
También tienen la obligación de
contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la
finca. Este fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los
efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
En este punto hay que tener en cuenta
que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responderá con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida
de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
 Por otro lado los
propietarios deben observar la diligencia debida en el uso del
inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos
de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Deben comunicar a quien ejerza
las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita
tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
También tienen que comunicar a
quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad
de la vivienda o local.
En caso de incumplir con esta
obligación se seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular,
sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste aunque esto no será
así cuando, cualquiera de los órganos de gobierno (la Junta de propietarios,
el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario o
el administrador) haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo
propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
El propietario y el ocupante del piso o
local no pueden desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
 Si el propietario u ocupante de un piso
o local desarrolla en él actividades molestas o prohibidas podrá verse
privado de su uso hasta un máximo de tres años si no cesa la actividad.
En este punto será preciso consultar la
normativa pública, principalmente la establecida en las ordenanzas
municipales del Ayuntamiento o los Reglamentos establecidos por el resto de
administraciones cuyo cumplimiento asegurará la adecuada convivencia entre
los vecinos como por ejemplo.
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jueves, 10 de octubre de 2013
AUDITORÍAS DE MANTENIMIENTO
Realizar Auditorías
de mantenimiento en instalaciones industriales, agroalimentarias y
centrales eléctricas, para determinar si el mantenimiento de la instalación se
está realizando siguiendo las mejores prácticas del sector.
Cuando la dirección de una empresa o
el responsable del departamento se plantea si la gestión que se hace del
mantenimiento es la adecuada, la respuesta puede ser SI, NO o REGULAR. Claro
está que cualquiera de las tres respuestas es insatisfactoria, porque entre
cada una de ellas hay muchos puntos intermedios de respuesta, y porque no
informa sobre qué cosas habría que cambiar para que la gestión del departamento
pudiera considerarse excelente. La mejor solución cuando quiere conocerse si la
gestión que se realiza es la mejor posible suele ser realizar una auditoría de
de gestión de mantenimiento, comparando la situación actual con un departamento
modélico, ideal, y determinar qué cosas separan la realidad de ese modelo.
Aspectos auditados
Analizamos un total de 9 apartados de la gestión del
mantenimiento en la instalación:
·
Organigrama
de mantenimiento
·
Cualificación
y rendimiento del personal de mantenimiento
·
El plan de
mantenimiento: elaboración e implementación
·
El
mantenimiento correctivo y su gestión
·
Herramientas
y medios técnicos
·
Gestión del
repuesto
·
Procedimientos:
existencia, estructura, implementación real
·
La gestión
de la información: informes, indicadores y GMAO
·
Resultados
El informe final
El objetivo principal de una
auditoría de gestión de mantenimiento es identificar todos aquellos puntos
susceptibles de optimización y proponer cambios organizativos y de gestión que
supongan una mejora del sistema de mantenimiento. Por tanto, el informe de las
Auditorías realizadas por AJME describen la situación en que se encuentra cada
uno de los aspectos analizados, haciendo especial mención a aquellos puntos en
los que se detectan divergencias sobre el modelo de excelencia previamente
definido. Además, el informe propone los cambios necesarios para acercarse a
ese modelo, indicando incluso plazos y responsables para llevar a cabo estos
cambios.
La metodología empleada
La Auditoría de Mantenimiento se basa en:
·
Análisis de
diversa documentación
·
Entrevistas
con los responsables de planta y con determinados técnicos
·
Visita a las
instalaciones
Las AUDITORÍAS se basan en un
cuestionario, que son analizados en base a la información obtenida en el
análisis de documentación, las entrevistas y la visita a las instalaciones.
Plazo
El plazo habitual para completar una
auditoría de mantenimiento en una instalación industrial es de una semana, para
una instalación de complejidad media.
Para qué sirve una auditoría de
mantenimiento
·
Determina si
la gestión de los principales aspectos relacionados con el mantenimiento
(repuestos, personal, métodos de trabajo, seguridad, herramientas, etc.) es la
adecuada
·
Puede utilizarse
para una negociación con los principales seguros, sobre todo si el estudio lo
ha realizado una empresa de reconocido prestigio. Es especialmente útil para la
contratación de seguros de maquinaria o de gran avería, consiguiéndose, en caso
de que el informe no revele problemas graves, reducciones importantes en las
primas
·
Es una
herramienta de mejora, pues detecta los puntos que no se gestionan
correctamente (no-conformidades) y propone un plan de acción realmente útil y
rentable
·
Determina si
un contratista de mantenimiento está realizando un trabajo adecuado en las
instalaciones, o si, por el contrario, su gestión provocará una degradación
acelerada de la instalación
Empresas y sectores interesados en
la realización de auditorías de gestión
En primer lugar las empresas que
tienen externalizado el servicio de mantenimiento, y sobre todo, las empresas
que tienen contratos de mantenimiento de gran alcance están interesadas en
saber si la gestión que se realiza es la adecuada.
En segundo lugar, las plantas
industriales degradadas también están interesadas en conocer si los problemas
que tienen se deben a deficiencias en el diseño o a una gestión inadecuada de
la producción o el mantenimiento. Hay que tener muy en cuenta que aunque se cambien
los equipos o se reparen todas las averías que existan en una planta en un
determinado momento (parada, puesta a punto, etc.) si la gestión que se hace
del mantenimiento es inadecuada la planta volverá a estar degradada en un corto
espacio de tiempo.
Por último, las empresas en las que
la seguridad es importante por la peligrosidad potencial de las instalaciones
(refinerías, industria química y petroquímica, centrales nucleares, etc.)
también necesitan saber que el mantenimiento y las prácticas que se siguen en
ese departamento son las correctas.
Problemas habituales que suelen
detectarse en una auditoría de gestión
Entre los problemas que más se
repiten al realizar auditorías de gestión en diferentes empresas están los
siguientes:
- Estructura de personal poco
adecuada
·
Falta o
exceso de personal
·
Mala
estructuración (sobre todo, no hay personal presente en momentos clave)
- Falta de formación del personal
- Fallos en el almacén de repuesto
·
Desorden y
falta de inventarios
·
Almacén mal
dimensionado
- Falta de herramienta clave
- Fallos en el mantenimiento y en el
plan de mantenimiento
·
No se
realiza mantenimiento preventivo
·
El plan de
mantenimiento no es adecuado
- Problemas diversos de seguridad
·
Fallos en
los permisos de trabajo
·
Fallos en la
descarga de equipos
·
Falta de
mentalización en el uso de Equipos de protección individual (EPI)
martes, 1 de octubre de 2013
CUMBRE INDUSTRIAL Y TECNOLOGICA
CUMBRE INDUSTRIAL Y TECNOLÓGICA
Desde hoy hasta
el día 4 se celebra en el Bilbao Exhibition Centre la edición de “Aerotrends
2013”, el IV Encuentro Internacional de Negocios del sector aeronáutico y
espacial y 6º Congreso de Nuevas Tendencias del sector.
El encuentro está
organizado por el BEC con el apoyo de la Asociación Cluster de Aeronáutica y
Espacio Hegan y se desarrolla en el marco de la Cumbre Industrial y
Tecnológica, con el objetivo declarado de fortalecer la cadena de valor europea
en este sector.
El evento contará
con un área específica para mantener encuentros de negocios B2B entre
contratistas y subcontratistas del sector aeronáutico y espacial, actividad que
se une a la otra vertiente tradicional: las conferencias o mesas redondas sobre
temas de interés para el sector, y que se celebrarán en el propio pabellón.
Para Hegan, los
encuentros de negocios siguen siendo una de las mejores oportunidades para que
contratistas de aeronáutica y espacio y proveedores puedan mantener reuniones
de negocio planificadas y eficaces en un breve plazo de tiempo.
Además esta
gran feria industrial crea un marco cómodo para tener encuentros espontáneos y
llevar a cabo negocios. Este cuarto encuentro internacional del sector reunirá
a un interesante colectivo de contratistas invitados por BEC, que dispondrán de
un espacio en el que las citas efectivas de negocios del sector aeroespacial se
combinan con la promoción directa de la imagen de la empresa, el encuentro con
sus clientes, y la posibilidad de contactar con otros sectores y mercados de
interés para su empresa, lo que en efecto supondrá una mayor proyección para
las empresas del sector.
Hegan ocupará
junto a sus socios una superficie de exposición de 200 metros cuadrados en el
certamen, junto al área de B2B y justo en el centro mismo del Pabellón1. Los
once expositores son Compitte, DMP, IK4, LTK, Matrici, Sener, Siegel,
Sisteplant, Tecnalia, TTT y WEC.
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